Sercem nowych regulacji jest Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 roku, które zaczyna w pełni obowiązywać w całej Unii Europejskiej od 20 maja 2026 roku. Polska, jako kraj członkowski, ma obowiązek wdrożenia tych przepisów – a zdecydowała się pójść nawet o krok dalej, wprowadzając własne, surowsze regulacje.Oto najważniejsze zmiany, które czekają każdego właściciela mieszkania na wynajem krótkoterminowy:
1. Obowiązkowa rejestracja w gminnej ewidencji i CWTON
Od 20 maja 2026 roku każdy lokal przeznaczony na najem krótkoterminowy (do 30 dni) będzie musiał zostać oficjalnie zarejestrowany. Rejestracja będzie dokonywana na poziomie gminy – to właśnie gminy będą prowadzić ewidencję obiektów noclegowych na swoim terenie. Po dokonaniu wpisu każdy lokal otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, który będzie musiał być widoczny we wszystkich ogłoszeniach, niezależnie od tego, czy publikujesz je na Airbnb, Booking.com, Nocowanie.pl, OLX, czy nawet na własnej stronie internetowej.
Podczas rejestracji właściciel będzie zobowiązany podać m.in. swoje dane osobowe i adresowe, dokładny adres wynajmowanej nieruchomości, rodzaj nieruchomości (całe mieszkanie, pokój, dom), maksymalną liczbę gości oraz oświadczenie o zgodności z lokalnymi przepisami (np. regulaminem wspólnoty mieszkaniowej). Lokale już istniejące mają 6 miesięcy od wejścia w życie ustawy na dopełnienie obowiązku wpisu do ewidencji.
Po rejestracji lokal trafi również do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) – krajowej bazy, która umożliwi organom skarbowym i samorządom monitorowanie rynku w czasie rzeczywistym.
2. Najem krótkoterminowy uznany za usługę hotelarską
Jedną z kluczowych zmian jest oficjalne uznanie najmu krótkoterminowego za usługę hotelarską. Oznacza to, że właściciele mieszkań oferujący wynajem turystom będą musieli spełniać wymogi analogiczne do tych, które obowiązują hotele i pensjonaty. W praktyce oznacza to m.in. spełnianie wymogów przeciwpożarowych, sanitarnych i budowlanych oraz wprowadzenie regulaminów porządkowych dla obiektów.
3. Ograniczenia dla mieszkań inwestycyjnych – zgoda wspólnoty
Nowe przepisy rozróżniają dwa rodzaje wynajmu krótkoterminowego:
• Lokal będący stałym miejscem zamieszkania: jeśli wynajmujesz mieszkanie, w którym jesteś zameldowany lub faktycznie mieszkasz na stałe, możesz prowadzić najem krótkoterminowy maksymalnie przez trzy miesiące w ciągu roku kalendarzowego. W takim przypadku nie potrzebujesz zgody wspólnoty mieszkaniowej ani spółdzielni, ale nadal obowiązuje Cię wpis do ewidencji i spełnienie wszystkich wymogów technicznych.
• Mieszkanie inwestycyjne (niebędące miejscem stałego pobytu właściciela): w tym przypadku najem krótkoterminowy będzie możliwy wyłącznie po uzyskaniu zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Bez tej zgody prowadzenie najmu będzie nielegalne. Wspólnota może odmówić zgody, jeśli uzna, że najem krótkoterminowy może powodować problemy sanitarne, zagrożenia pożarowe, naruszenia porządku lub bezpieczeństwa mieszkańców.
4. Nowe uprawnienia gmin i sąsiadów
Projekt ustawy przewiduje szereg dodatkowych regulacji, które zasadniczo zmieniają układ sił na rynku. Po pierwsze, gminy zyskują prawo do wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy, a w skrajnych przypadkach – nawet do całkowitego zakazywania go w określonych lokalizacjach. Po drugie, projekt umożliwia mieszkańcom i wspólnotom mieszkaniowym zgłaszanie wniosków o kontrole wobec nieruchomości, w których prowadzony jest najem krótkoterminowy. Te rozwiązania mają dać narzędzia do walki z uciążliwościami, ale jednocześnie stawiają właścicieli w sytuacji silnego uzależnienia od lokalnej polityki i nastrojów sąsiedzkich.
5. Nowe obowiązki techniczne – czujniki dymu i tlenku węgla
Od 30 czerwca 2026 roku każdy lokal przeznaczony na najem krótkoterminowy będzie musiał być wyposażony w czujnik dymu oraz czujnik czadu (tlenku węgla) w pomieszczeniach, w których występuje proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego. To nie tylko wymóg formalny – brak czujników może skutkować mandatem, problemami z ubezpieczeniem oraz odpowiedzialnością finansową w razie szkody. Właściciele powinni zatem jak najszybciej zadbać o montaż certyfikowanych urządzeń.
6. Platformy internetowe jako organ kontrolny
Nowe przepisy nakładają obowiązki nie tylko na właścicieli, ale także na platformy rezerwacyjne. Airbnb, Booking i inne serwisy będą zobowiązane do weryfikacji numerów rejestracyjnych ofert i usuwania tych, które ich nie posiadają. Co więcej, platformy będą musiały comiesięcznie przekazywać organom administracji dane o transakcjach, w tym liczbę zrealizowanych noclegów, liczbę gości, zastosowane stawki i osiągnięty przychód. To koniec anonimowości – organy skarbowe, inspekcje i gminy będą miały pełny wgląd w działalność każdego właściciela.
Kary do 50 000 zł – to nie są żarty
Wielu właścicieli może zlekceważyć nowe obowiązki, uznając je za kolejną biurokratyczną formalność. Byłby to jednak kosztowny błąd. Brak rejestracji lub podanie nieprawdziwych danych w procesie rejestracji będzie zagrożone karą administracyjną w wysokości do 50 000 zł. Co istotne, kara ta może zostać nałożona każdorazowo, a nie tylko raz – skala sankcji zależy od zakresu naruszeń.
Dodatkowo, platformy rezerwacyjne mogą automatycznie usuwać ogłoszenia bez ważnego numeru rejestracyjnego, co dla wielu właścicieli oznacza utratę zaplanowanych z wielomiesięcznym wyprzedzeniem rezerwacji i zniszczenie budowanej latami reputacji w serwisie.
Kogo dotyczą nowe przepisy?
Nowe regulacje obejmą dosłownie każdego, kto:
• wynajmuje mieszkanie, pokój lub dom na krótkie pobyty (do 30 dni),
• oferuje noclegi turystom, gościom biznesowym, a nawet rodzinom w nagłej potrzebie,
• działa za pośrednictwem platform rezerwacyjnych (Airbnb, Booking, itp.) lub ogłasza się samodzielnie,
• wynajmuje okazjonalnie, nawet jeden raz w roku, lub prowadzi regularną działalność.
Nie ma znaczenia, czy robisz to raz w roku, czy trzysta razy. Nie ma znaczenia, czy prowadzisz działalność gospodarczą, czy wynajmujesz okazjonalnie "po znajomości". Każdy, kto oferuje nocleg, podlega tym przepisom. Wyjątki są szczątkowe i nie warto na nie liczyć.
Dlaczego Unia Europejska i Polska wprowadzają te zmiany?
Regulacji przyświeca kilka celów jednocześnie:
1. Walka z szarą strefą – szacunki Ministerstwa Sportu i Turystyki mówią nawet o 70–100 tys. lokali funkcjonujących poza jakąkolwiek kontrolą fiskalną. Rejestracja ma wyciągnąć te oferty z szarej strefy i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym.
2. Odpowiedź na konflikty sąsiedzkie – w Krakowie, Gdańsku i Warszawie w niektórych budynkach nawet 70–80% lokali trafia na rynek najmu krótkoterminowego, a mieszkańcy skarżą się na hałas, dewastację części wspólnych i ciągłą rotację lokatorów, przypominającą hotelowy ruch.
3. Ograniczenie kryzysu mieszkaniowego – masowe przekształcanie lokali w apartamenty turystyczne podnosi ceny najmu długoterminowego i ogranicza dostępność mieszkań dla stałych mieszkańców.
4. Zwiększenie bezpieczeństwa – wymogi dotyczące czujników dymu i czadu, a także standardów przeciwpożarowych i sanitarnych, mają chronić zarówno gości, jak i sąsiadów.
5. Ujednolicenie standardów – rozporządzenie unijne tworzy jednolite ramy dla całej Wspólnoty, co ułatwia działanie platformom rezerwacyjnym i zapewnia równą konkurencję na rynku unijnym.
Jak przygotować się do zmian? Praktyczna lista kontrolna
Jeśli jesteś właścicielem mieszkania oferowanego na wynajem krótkoterminowy, nie zwlekaj – przygotuj się do nowych regulacji jak najszybciej.
1. Zbierz dokumentację już teraz: Przygotuj wszystkie dokumenty dotyczące lokalu, w szczególności akt własności, umowy najmu (jeśli lokal sam jest wynajmowany), potwierdzenia zgłoszenia przychodów do urzędu skarbowego, ewentualne zgody wspólnoty mieszkaniowej.
2. Zweryfikuj zgodność z lokalnymi regulacjami: Sprawdź, czy w Twojej gminie, wspólnocie mieszkaniowej czy spółdzielni nie obowiązują już jakieś ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego. Niektórzy deweloperzy już teraz wpisują zakazy najmu bezpośrednio do umów sprzedaży mieszkań.
3. Zarejestruj się natychmiast, gdy system ruszy: Rząd planuje uruchomienie pełnego systemu rejestracyjnego do 20 maja 2026 roku. Gdy tylko system ruszy – nie zwlekaj. Można spodziewać się masowego oblężenia, awarii serwerów i długich kolejek: w pierwszych tygodniach. Ci, którzy zarejestrują się jako pierwsi, unikną stresu i ryzyka.
4. Zadbaj o czujniki dymu i czadu: Już teraz zamontuj w swoim lokalu certyfikowane czujniki dymu i tlenku węgla. Przepisy w tym zakresie wchodzą w życie 30 czerwca 2026 roku, ale nie warto zostawiać tego na ostatnią chwilę – brak czujników może skutkować nie tylko mandatem, ale także poważnymi problemami w razie ewentualnej szkody.
5. Komunikuj się z gośćmi: Jeśli masz zaplanowane rezerwacje na maj, czerwiec i kolejne miesiące, warto już teraz uprzedzić gości, że trwają prace nad dostosowaniem oferty do nowych przepisów. Dzięki temu unikniesz nieporozumień i nagłych anulacji.
6. Rozważ profesjonalne zarządzanie: W nowych realiach coraz więcej właścicieli decyduje się oddać nieruchomość w zarządzanie profesjonalnej firmie. Doświadczony operator zna lokalne przepisy, pilnuje zgodności z uchwałami gminy, dba o standard techniczny mieszkania i bierze odpowiedzialność za bieżące funkcjonowanie lokalu – a właściciel zyskuje spokój, przewidywalność dochodu i bezpieczeństwo prawne.
Podsumowanie – czy najem krótkoterminowy nadal się opłaca?
Rynek najmu krótkoterminowego nie zniknie – jest zbyt duży, zbyt rentowny i zbyt potrzebny gospodarce turystycznej. 60% polskich rodzin korzysta z tej formy zakwaterowania podczas podróży po kraju, a hotele nie są w stanie obsłużyć całego popytu, zwłaszcza w sezonie.
Zmieni się natomiast charakter tego rynku. Stanie się on bardziej uregulowany, przejrzysty i sformalizowany, a koszty prowadzenia działalności z pewnością wzrosną. Dla drohnych, okazjonalnych właścicieli nowe obowiązki mogą okazać się zbyt dużym obciążeniem i skłonić ich do rezygnacji z tej formy zarobkowania. Z kolei profesjonalne firmy zarządzające i poważni inwestorzy, traktujący najem jako regularną działalność, zyskają na eliminacji nieuczciwej konkurencji i jasnych regułach gry.
Jedno jest pewne: ery nieformalnego wynajmu, którą symbolizowało pytanie "A może na Airbnb?", już wkrótce dobiegnie końca.
Masz pytania? Porozmawiajmy.
Każda sytuacja jest inna, a nowe przepisy mogą budzić wiele wątpliwości.
Rozważasz inwestycję w nieruchomość pod wynajem krótkoterminowy? – zapraszamy do kontaktu z naszym biurem. Oferujemy bezpłatną, niezobowiązującą konsultację, podczas której wspólnie przeanalizujemy Twoją sytuację.
Skontaktuj się z nami – chętnie odpowiemy na Twoje pytania.